Vender uma área arrendada não é igual a vender uma área livre. O Estatuto da Terra garante ao arrendatário a preferência na compra do imóvel e determina que o contrato continue valendo com o novo dono.
A preferência do arrendatário
O Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964, art. 92, § 3º) garante ao arrendatário a preferência para adquirir o imóvel arrendado, em igualdade de condições com qualquer outro interessado. Na prática, o proprietário não pode simplesmente vender a área a um terceiro: antes, precisa oferecê-la ao arrendatário pelo mesmo preço e nas mesmas condições.
Como deve ser a notificação
O proprietário deve notificar o arrendatário formalmente sobre a venda, informando preço e forma de pagamento. A lei fala em notificação judicial ou comprovadamente efetuada, mediante recibo. O caminho mais comum é a notificação extrajudicial por escrito, com prova de recebimento.
Notificado, o arrendatário tem 30 dias, contados da notificação, para exercer a preferência. Se deixa o prazo passar, o proprietário fica livre para vender a outra pessoa, nas condições que informou.
E se o arrendatário não for notificado?
Se a venda acontece sem a notificação, o arrendatário pode depositar o preço em juízo e reaver o imóvel para si (art. 92, § 4º). O pedido precisa ser feito em até seis meses, contados do registro da venda no cartório de imóveis. Passado esse prazo, o direito de haver o imóvel se perde.
A venda não encerra o arrendamento
A venda da área de terras não encerra o contrato de arrendamento. O comprador assume a posição do antigo proprietário e deve cumprir o contrato vigente, com os mesmos direitos e obrigações, até o fim do prazo (art. 92, § 5º). A mesma regra vale para a parceria rural.
O cuidado que vale para os dois lados
Para quem é proprietário: antes de fechar a venda, notificar o arrendatário por escrito, com preço e condições, e guardar a prova do recebimento. Para quem arrenda: manter o contrato por escrito, acompanhar a matrícula do imóvel e, ao saber de uma venda feita sem aviso, procurar orientação logo, porque o prazo de seis meses corre a partir do registro.
Antes de vender, comprar ou renovar um arrendamento, vale conferir o que o contrato e a lei dizem.
Conteúdo informativo, nos termos do Provimento 205/2021 da OAB. Não substitui a análise de um caso concreto.